Договор аренды предполагает наличие долгосрочных отношений между арендодателем и арендатором. Арендатор при заключении договора имеет право на беспрепятственное использование имущества, которое он арендует. Поэтому, ГК устанавливает, что у данного лица возникает право при обнаружении недостатков у арендуемого имущества на:
- требование устранения недостатков имущества, либо уменьшение арендной платы, либо возмещение расходов на устранение таких недостатков;
- непосредственное удержание суммы понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы с предварительным уведомлением стороны договора;
- требование досрочного расторжения договора.
При этом любая из этих опций работает только в том случае, если недостатки частично или полностью мешают использованию арендованного имущества.
Из анализа данной нормы можно сделать вывод, что в ней уточняется общий принцип существенности нарушения, закрепленный в ГК, несмотря на то, что прямого указания на него в тексте статьи нет, но случаи, когда недостатки создают препятствия для использования имущества входят в определение существенности нарушения по смыслу норм ГК.
Кроме того, в статье 620 ГК перечислены ситуации, при которых договор может быть расторгнут судом:
- арендодатель не передает имущество в пользование или создает какие- либо препятствия для этого;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены и обнаружены;
- арендодатель не производит капитальный ремонт, который обязан
- производить в определенный срок;
- имущество не является пригодным для использования.
Данные ситуации являются существенными в отношении договора аренды. Однако их перечисление в тексте ГК не означает, что другие ситуации не могут носить существенный характер. Суд может признать и другие основания существенными по отношению к конкретному договору.
Интересной является позиция Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, которая указывает, что при расторжении договора аренды земельного участка сроком более пяти лет по требованию арендодателя при существенном нарушении условии договора арендатором, необходимо учитывать следующее обстоятельство: не может служить основанием для удовлетворения указанного требования арендодателя сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение и его последствия устранены арендатором в разумный срок. Также, большое внимание уделяется вопросу добросовестности действий арендатора, который должен достигнуть цели договора и прикладывать все возможные усилия для ее достижения.
Позиция Пленума наводит мысль о том, что любое совершение существенного нарушения не влечет за собой обязательного расторжения со всеми вытекающими последствиями, если последствия нарушения были устранены. Представляется, что это применимо не только к договору аренды земельного участка.
Касательно расторжения договора аренды земельного участка, основания для расторжения еще предусматриваются в Земельном кодексе Российской Федерации, в котором устанавливается право расторгнуть договор на основании того, что арендованный участок не используется в течение трех лет. При этом, данное основание является существенным в отношении расторжения договора аренды земельного участка. Так, в случае возникновения спора необходимо предоставить доказательства того, что земельный участок не только использовался, но и использовался по назначению.
Перечисленный перечень основания расторжения договора аренды не является закрытым. Стороны договора вправе предусмотреть и другие возможности расторжения.
Если у Вас возник вопрос, связанный с договором аренды, юристы LawStock готовы в любое время оказать квалифицированную помощь
Комментарии (0)