Особенности расторжения договора аренды

Оксана Гусарова
Гражданское право

Договор аренды предполагает наличие долгосрочных отношений между арендодателем и арендатором. Арендатор при заключении договора имеет право на беспрепятственное использование имущества, которое он арендует. Поэтому, ГК устанавливает, что у данного лица возникает право при обнаружении недостатков у арендуемого имущества на:

  • требование устранения недостатков имущества, либо уменьшение арендной платы, либо возмещение расходов на устранение таких недостатков;
  • непосредственное удержание суммы понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы с предварительным уведомлением стороны договора;
  • требование досрочного расторжения договора.

При этом любая из этих опций работает только в том случае, если недостатки частично или полностью мешают использованию арендованного имущества.

Из анализа данной нормы можно сделать вывод, что в ней уточняется общий принцип существенности нарушения, закрепленный в ГК, несмотря на то, что прямого указания на него в тексте статьи нет, но случаи, когда недостатки создают препятствия для использования имущества входят в определение существенности нарушения по смыслу норм ГК.

Кроме того, в статье 620 ГК перечислены ситуации, при которых договор может быть расторгнут судом:

  • арендодатель не передает имущество в пользование или создает какие- либо препятствия для этого;
  • имущество имеет недостатки, которые не были оговорены и обнаружены;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт, который обязан
  • производить в определенный срок;
  • имущество не является пригодным для использования.

Данные ситуации являются существенными в отношении договора аренды. Однако их перечисление в тексте ГК не означает, что другие ситуации не могут носить существенный характер. Суд может признать и другие основания существенными по отношению к конкретному договору.

Интересной является позиция Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, которая указывает, что при расторжении договора аренды земельного участка сроком более пяти лет по требованию арендодателя при существенном нарушении условии договора арендатором, необходимо учитывать следующее обстоятельство: не может служить основанием для удовлетворения указанного требования арендодателя сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение и его последствия устранены арендатором в разумный срок. Также, большое внимание уделяется вопросу добросовестности действий арендатора, который должен достигнуть цели договора и прикладывать все возможные усилия для ее достижения.

Позиция Пленума наводит мысль о том, что любое совершение существенного нарушения не влечет за собой обязательного расторжения со всеми вытекающими последствиями, если последствия нарушения были устранены. Представляется, что это применимо не только к договору аренды земельного участка.

Касательно расторжения договора аренды земельного участка, основания для расторжения еще предусматриваются в Земельном кодексе Российской Федерации, в котором устанавливается право расторгнуть договор на основании того, что арендованный участок не используется в течение трех лет. При этом, данное основание является существенным в отношении расторжения договора аренды земельного участка. Так, в случае возникновения спора необходимо предоставить доказательства того, что земельный участок не только использовался, но и использовался по назначению.

Перечисленный перечень основания расторжения договора аренды не является закрытым. Стороны договора вправе предусмотреть и другие возможности расторжения.

 

Если у Вас возник вопрос, связанный с договором аренды, юристы LawStock готовы в любое время оказать квалифицированную помощь

Комментарии (0)